不動産投資の基本的な考え方③

こんにちは。ちんあなごです(*^^*)

今日は、前回に引き続いて不動産投資の基本的な考え方③についてお話ししたいと思います。

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②不動産を買う

では、どういった物件を買ったらよいのでしょうか？

具体的な例を挙げて見てみましょう(*^^*)

不動産業者に問い合わせると上のような物件概要書が送られてきます。

フムフム・・・φ(..)　ざっと眺めてみてください。

これからキャッシュフローを計算します！銀行融資は金利２．３％、期間３０年元利均等返済としてみます！

自分で出来るぞって人は下を見ないで、まずやってみてくださいね(*^^*)

この物件は新築木造アパートのようですね。

さて、これが投資に値するか考えてみましょう～(∩´∀｀)∩

 

<キャッシュフローの計算の仕方>

 

まず物件価格ですが・・・９２８０万ではありません。

下の方に水道加入金が１６２万とかいてあるので、計９４４２万となります。

(※よく備考に小さい文字で金がもっと掛かりますよって書いてあります。見逃さないようにして、必要な費用は物件価格に足すようにしてください)

↓ここまでで、すでにウエェ！(゜o゜)っと思ったかたは、下のバナーを押してもらっていいですか？(笑)

 

 

次に諸費用も必ず掛かりますから７％として計算して６６１万です。

したがって、この物件で購入時にかかるお金は、物件価格(９４４２万)＋諸費用(６６１万)＝１０１０３万になります。

ここで、銀行から融資を引きます。金利２．３％　３０年　元利均等返済　フルローンと仮定します。

ローン借り入れ(LB) は、フルローンで９４４２万になるので

自己資本(E) は、６６１万　必要となります。

投資総額(E+LB)は、１０１０３万ですね。

 

次に、家賃収入は満室想定で７８０万/年ですから、

☆潜在総収入(GPI) 　７８０万

▲空室損・滞納損(5%)  ３９万　を引いて

☆実行総収入(EGI)　７４１万

▲運営費(Opex 15%) １１７万　を引いて

☆営業純利益(NOI)　６２４万

▲年間負債支払額(ADS)　４３６万　を引いて(※銀行のローン返済ですよ！)

☆税引き前キャッシュフロー(BTCF)　１８８万

▲所得税・住民税など(30%)　を引いて

☆税引き後キャッシュフロー(ATCF)　１３１．６万

と年間キャッシュフローが出ました。

満室家賃収入から銀行のローンを返した額をキャッシュフロー(GPI-ADS＝年間キャッシュフロー３４４万！ドヤァ！( ﾟДﾟ))というのは、甘い見通し・・・ということになります。

約１億円の投資で年間１３１万のキャッシュフローは少し物足りないですが、プラスなのでオッケーとしましょう。ここでキャッシュフローがマイナスになってしまうのは、投資として無理があるので絶対に買ってはいけません(;´･ω･)

 

<効率を見る指標>

 

ここで効率を見る指標があります。投資を実行して、損をしてなくてもリスクに対してあまり儲かってなければ意味がありません。

１億円かけて毎年１万円儲かる安全な投資です(・∀・)ｷﾘｯ！・・・と言われてもイマイチって思いませんか？まぁ銀行預金のことなんですけど・・・

 

☆キャップレート(R=NOI÷物件価格) 　６．６％

 

☆ローン定数(K%=ADS÷LB)　４．６２％

↑☆重要☆　銀行側から見た利回りになってます。よ～く考えてみて。

銀行から見たら、貸した総額(LB)から年間返済額(ADS)が帰ってくるんです。

一棟アパートを買って(LBの額投資して)、年間家賃(ADS)が入ってくるのと考え方は同じです。

☆総収益率(FCR=NOI÷(E+LB))　　６．１７％

☆自己資本配当率(CCR=BTCF÷E)　　２８．４％

☆自己資本回収年数(PB=E÷BTCF)　　３．５１年

ここでレバレッジ判定を行います。

K%<FCR<CCR　となっているので正のレバレッジが効いてるのでOKです。

イールドギャップは

YG=FCR-%K　１．５５％

となります。

イールドギャップも表面利回りから銀行の金利を引いて、８．４１－２．３＝６．１１％や！ドヤァ！( ﾟДﾟ)・・・ではこれまた見通しが甘いということになります。

 

<安全性を見る指標>

 

☆ローン支払いの安全率

DCR(NOI÷ADS) １．４３

☆損益分岐点

BE%(Opex+ADS)÷GPI　７０．９％

☆ローン資産価値比率 LTV(LB÷物件価格)　１．０

となります。

↑今言ったことをまとめると上のノートのようになります。

一度順番に書いてみると分かりやすいです。

慣れると今言った数値がすべて暗算で出せるようになります。

 

＜結論＞

 

こうしてみると、この物件は一応買ってもいいかも！？少なくとも現地視察に行ってみよう！という具合に判断できます。

銀行金利を下げる努力をしたらもっと良くなりそうで、伸びしろがありますね。

利回り一つとっても、

①表面利回り　を言ってる人もいるし、

②実質利回り(キャップレートもどき(満室家賃から運営費を引いて物件価格で除したもの)　を言ってる人もいるし

③総収益率(FCR)　をこれが本当の利回り(?)と言ってる人もいます。(※今まで１人しか見たことないですけど)

このように言ってる人が違う基準で話すので、混乱する原因となります。それぞれ前提が違うので分かったような分からないような感じになってしまいます。

少なくとも上を理解すると、どういうレベルで相手が話しをしているのが分かるというメリットがあります。

自分で物件をシュミレーションするときには、断然上記のやり方がおススメですよ！

どうせなら詳しく理解して不動産投資をやっていきましょう！(*^^*)

 

分からない部分があった人は遠慮なくコメントいただけないでしょうか。分かりやすいブログを目指して改善していきます！キャッシュフローって定義があいまいだから、不動産投資ブログ読んでもいまいち分からなかったんだよね・・・という方は下をポチっとおしてランキングアップに協力していただけないでしょうか。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

 

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