不動産投資指標を暗算する方法

サワディーカッ。ちんあなごです(*^^*)

今はタイのバンコクに来ています。

↑タイはもう大都会。ものすごい勢いで発展してます!東南アジア勢に日本が追い抜かれるのも時間の問題!?・・かもしれません。。

 

今日は、不動産投資指標のお話しでご質問が出ましたので、

各指標を暗算する方法をお伝えしたいと思います。

☆☆☆For My Dreamさん、コメントありがとうございます!☆☆☆

まず、物件概要書を見て一番知りたいのは、BTCF(税引き前キャッシュフロー)だと思います。BTCFをサクッと計算するにはどうしたらよいでしょうか?

もう一度、前回の物件概要書をみて考えてみてください(^^♪

GPI(潜在総収入)※満室想定家賃のことです  780万/年
▲空室損・滞納損(5%)
EGI(総実効収入)
▲Opex(15%)
NOI(営業純利益)
▲ADS(年間負債支払額)※銀行返済額です
BTCF(税引き前キャッシュフロー)
▲TAX(30%)
ATCF(税引き後キャッシュフロー)

まず、満室時家賃を見ます。GPIですね。前の物件でいうと780万です。

 

ここでいきなりNOIを求めます。GPIから▲空室損・滞納損(5%)▲Opex(15%)を引くわけですから20%引いた値ですね。

つまりGPIの0.8倍がNOIになります。

780×0.8=624万

となります

次にADSですが、

9442万を2.3% 30年で借りると一年目はいくら返すことになるのか?

1000万を金利1%、30年で払うと年40万‥①

1000万を金利2%、30年で払うと年45万‥②

これを覚えておきます。

すると9500万で2.3%、30年は

②の10倍の

10000万を2%、30年と近いなと考えて年450万くらいかと目星がつきます。(※正確な値は436万でした)

したがってBTCFは

624-450=174万 と出ます。

ゆえにATCFは税金が30%取られると仮定すると、

174×0.7=121.8万

となります。

 

次にFCRですが、

この条件ですと表面利回りの約0.75倍になります。

なぜかというと、

FCR=NOI÷(LB+E)‥①

表面利回り=GPI(満室想定家賃年収)÷LB(物件価格)

=NOI÷0.8÷LB (※GPI×0.8=NOIなので、GPI=NOI÷0.8になります)

∴ NOI=表面利回り×0.8×LB‥②

 

ここではフルローンで引いて諸経費の7%を自己資金として計算していたので、EとLBの関係は下記のようになります。

 

E=LB×0.07‥③

 

①に②と③を代入すると

FCR=表面利回り×0.8×LB÷1.07LB

=表面利回り×0.8÷1.07

=表面利回り×0.747….

≒表面利回り×0.75

FCR≒8.41×0.75≒6.3%

となります。(※実際は6.17%です。今回は水道加入金が物件価格に加算されてるため、物件概要書に記載されてる表面利回りから少しずれしまいます。備考でかかるお金が無い場合のFCRはかなり正確に暗算できます。表面利回りを0.75倍すれば良いだけですからね!)

ローンコンスタント(%K)=ADS÷LBですから、

450÷約9,450=1÷21=0.047.. 4.7% となります。(※実際は4.62%です。)

したがって、%K<FCR ということが分かりました。

また、

YG(イールドギャップ)=FCR-%K

=6.17-4.7=1.47%

となります。

 

では、最後に練習問題です!

 

6000万 表面8% 満室家賃480万

2%30年で6000万借り入れ予定の時、

NOI,ADSを求めてからのBTCF,

FCR,%Kを求めてからのYGを暗算してみましょう~(*^^*)

 

 

 

 

 

暗算・・・・イケましたか?

 

 

 

NOIは384万、ADSは270万、BTCFは114万

FCRは6%、%Kは4.5%なので%K<FCR。YGは1.5%になります。

 

↓出来た人にはタイで見つけたご褒美を贈呈!!(゜o゜)

 

さくっと暗算できたワァ・・・という人も、ちょっとまだ難しいかも・・・という人も不動産ブログランキングアップに協力していただけないでしょうか。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

みなさまからのコメントお待ちしてます!

 


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“不動産投資指標を暗算する方法” への3件の返信

  1. ちんあなごさん どうもForMyです(‘ω’)
    質問の回答頂きましてありがとうございました! 10000万で金利3パーで45万 これがミソなんですね
    バンコクにいるなんて羨ましいです(o^^o)
    宅配バイトと投資で成功したら実はタイでめっちゃウハウハしたいって夢描いてます(‘ω’)(笑)

    1. >ForMyDream様

      ご自身が良いと思った国に、
      不動産を買ったり、移住するのが一番ですよ(^^♪

      自分だけのお城をバンコクに築いてくださいね(∩´∀`)∩

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