3行の信用金庫に融資打診してます!

こんにちは。ちんあなごです(*^^*)

今3つの物件を3つの信用金庫に持ち込んで融資審査してもらっています。融資でるかな~?(∩´∀`)∩ワクワク

不動産投資には、一棟RC(地方・都心)、一棟木造アパート(築古・浅築・新築)、区分所有(ファミリータイプ・単身)などの様々なジャンルがあります。

 

私はこの中で新築の木造アパートを選びました。

理由としては、

①銀行融資が付きやすい

②賃貸経営が比較的容易

③出口戦略(売却)が取れる

という点が挙げられます。

一つ一つ見ていきましょう。

①融資が付きやすい

銀行員は融資審査をするとき、銀行のマニュアルに沿って審査をしています。

積算価格や収益還元法、はたまた個人属性(年収・預金・家族の数)を難解な計算式にあてはめ、時には掛け目が入るということが行われているのは想像に難くありません。

その中で新築アパートは、経年の減価を考慮しなくていいため積算が出しやすく、今後数年間の収支予想がしやすいです。

自行の融資実績からその地域の家賃相場や実際の空室率も把握できますし、建築会社との付き合いがあればどんな物件が出来るか想像しやすくなります。

つまり、前例があるので稟議書が書きやすく、説得力をもって本部審査を通すことができます。

また、融資年数も比較的長くとれます。基本的に木造の耐用年数は22年なので、融資期間も22年となります。しかし、劣化対策等級を取ることにより25年、30年と引ける銀行があります

そうすると返済比率が低くなり、より多くのキャッシュフローが生まれます。

良いことずくめのようですが、デメリットもあります。

新築木造アパートは積算で見劣りすることが多いです。このため買い進めていくと必ず信用棄損します。これは個人属性でカバーするしかありません。

個人属性でカバーできなくなった時に物件拡大が打ち止めになります。しかし、3期の黒字決算書を作る事でさらに融資拡大を狙えます。

また、裏技的なものとしては法人スキームで回避する方法もあります。

②賃貸経営が比較的容易

新築なので最初の入居者は楽に埋めることが出来ます。その後入れ替わりがあるごとにだんだんと入居付けが難しくなっていきますが、3年くらいはあまり変化を感じないと思います。

ただ、賃貸経営は楽な事ばかりではありません。満室経営をするためには、管理会社と密に連携を取り、事情をくみ取り、お願いをしていかなければなりません。

最低限、地域の賃貸需要はその都度チェックしておく必要があります。

③出口戦略(売却)が取れる

売却するときに大事なのは、買ってくれる人が融資を受けられるかにかかっています。買う人の立場になって考えてみることが大切です。

銀行の融資期間は残存耐用年数になることが多いため、築古で売り出すと融資期間が短くなり、月々の返済額が上がり、ゆえにキャッシュフローが出ないということ起こります。

こうなると値段を下げない限り、誰も買ってくれなくなります。(もしくは指値が来ます)

したがって、新築アパートの場合は比較的売りやすい3~5年以内に売り抜けていくのが良いでしょう。この程度の築年数なら融資期間も伸びますし、しばらくメンテナンス費用もいらないことから、買う側も安心して買うことができます。

さらに、このときにキャピタルゲインが得られるようなスペックの新築を建てていくのがベストと言えます(^o^)

不動産投資一つをとっても様々なジャンルがあります。ただ、リタイアできるほどキャッシュフローを積み増すことを考えると、一棟ものを避けて通る事はできないでしょう。

いずれにせよ、自分と同じような属性の人がやってる投資法を真似することが、再現性があり近道と言えます。

是非、あなただけの勝ちパターンを見つけてくださいね♪(*^^*)

↓久しぶりの不動産のお話しでした。融資はとりあえず行動力がものを言います。融資を断られると、人格を否定されたように感じる人もいますが、そんなことでめげてはいけません。銀行はマニュアル通りに計算式に当てはめているだけなのです。銀行は日本に500行ほどあります。同時に何行の銀行をあたっても問題ありません。最も良い条件の銀行とお付き合いすれば良いだけなんですよ♪銀行が私を選ぶのではなく、私が銀行を選ぶというマインドで開拓していってください(*^^*)ただいま、不動産投資ブログランキング参加中しています。もし参考になったという方がいらっしゃいましたら、バナーをクリックしてくださると幸いです。コメントも気軽にしていただけるとモチベーションがアップします。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m


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