Genesis Mining <マイニング1か月目>

みなさん、こんにちは。

ちんあなごです(*^^*)

 

今週は、遠路はるばる日本から友達が訪ねて来てくれました。

羽田からですと、行きは夜中の1時25分にでて、朝にホーチミンに着く便があります。

また、帰りは夜の23時25分にホーチミンを出て、朝の7時に羽田に着く便があります。

これを利用すると金曜の仕事終わりに飛行機に乗って、土曜、日曜と2日間フルで遊んだ後、月曜日の朝に帰ってそのまま出社・・ということも可能になります。

少ない休みをフルに利用するには上記の便を利用すると良いですよ~(*^^*)

 

今回は、ベトナムのフ―コック島というところに行ってまいりました。

フ―コック島はベトナム人の間ではメジャーな観光地ですが、外人にとってはあんまりポピュラーとは言えない穴場的観光スポットです。

是非、次の旅行先の候補に入れてみてはいかがでしょうかm(__ __)m

 

 

 

 

↑JWマリオットのプライベートビーチから。日本では、松居一代さんがユーチューバ―としてデビューしたらしいですね(^^えっ?違う? なんだか日本のことが遠い過去の事だったように感じます『好きなことで、生きていく』・・とてもキャッチ―で心に響きます♡

 

さて、Genesis Mining(ジェネシスマイニング)を始めて1ヶ月が経ちました。

経過を報告させていただきたいと思います。

まずはイーサリアムマイニングです。

500MH/sでマイニングしておりますが、

一か月で・・・なんと!!

ETH 6.664155 (1896 USD)掘れました~(∩´∀`)∩

一日あたりETH 0.2221385 です♪

最近のマイニング量は0.18前後なので、イーサリアムの価格下落と相まってグラフの傾きが緩やかになってきました。

相場はコントロールできないので、このままマッタリマイニングされるのを待ってブレイクイーブンポイントを待つこととしましょう。

(※グラフ上では2064USDと表示されていますが、6/20,21と二日間にわたりETHがトランザクションエラーとなり、実際には一度分しか送られてきてないのに二度分グラフ表示されているため、1ヶ月の収支は2064-168=1896USDとさせていただきました)

 

次にビットコインマイニングです。

ただいま、Genesis Mining仲間を募集しておりまして、買っていただいた方にお礼として同額以上アフィリエイトコードを使ってビットコインのハッシュパワーを買わせていただいています。

買っていただいた方には大変感謝しております。ありがとうございますm(__ __)m

したがって、ハッシュパワーをその都度買い増しているためグラフの傾きがだんだん急になってきております。現時点で始めて16日となりますが、589USDのマイニング報酬となっております。

最後にダッシュです。

こちらは注文が集中したためか、一日に100USD以上買えない状況が続いています。

こちらは15日間で7USDのマイニング報酬となっております。

 

まとめますと、一ヶ月のマイニング報酬は以下のようになりました。

ハッシュパワー マイニング量 購入価格 金額 回収率(※)
ビットコイン(Bitcoin) 69.5840 TH/s 0.2373511 BTC 8450 USD 589 USD 6.97%
イーサリアム(Ethereum) 500 MH/s 6.664155 ETH 14000 USD 1896 USD 13.54%
ダッシュ(DASH) 23.8250 MH/s 0.0406394 DASH 0 USD 7 USD

Genesis Mining(ジェネシスマイニング)投資全体の回収率 :  11.1%

実際には、まだ仮想通貨で持っているので回収率は目安です(最終的にはJPY転換時のレートで決まります)

順調にマイニングされていますね♪ 

元本回収までまだ時間がかかりそうですが、楽しみです♪(*^^*)

**********************

GENESIS MININGでハッシュパワーを購入するとき、アフィリエイトコードを入力すると3%割引になりますが、残念ながら自分のコードは使えません。

どなたかアフィリエイトコードを交換しませんか?(*^^*)

あなたのアフィリエイトランクがあがって、最低でも購入時にハッシュパワーが2.5~3%増しのボーナスが付くはずです。

私のアフィリエイトコードは296yCVです。使っていただければ、料金の3%の割引が受けられます。

もしアフィリエイトを交換していただける人がおりましたらコメントかツイッターでメッセージを頂けると幸いです。

どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

↑今話題のGenesis Miningで仮想通貨を貯めて、君も『おちん●んシール』をゲット!!(∩´∀`)∩

 

↓登録を仮想通貨ブログランキングに変えました。最近はビットコインの問題で、仮想通貨全体の時価総額も(´・ω・`)ショボーンな感じですが、コツコツ頑張っていきましょう。もしよかったら応援ポチしていただけると幸いです。読んでいただきありがとうございました。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

 


仮想通貨ランキング

物件を買っていいかどうかの判断<賃貸需要分析>

みなさん、こんにちは~。

ちんあなごです(*^^*)

物件を買っていいかどうか?判断に迷うことがあると思います。

買ってから『こんなはずじゃなかった・・(><』となってしまっては元も子もありません。

不動産には、建物の構造、築年数、立地(最寄り駅から徒歩何分か、土地面積、接道、隣地、地位、周辺環境、嫌悪施設の有無など)、利回り、融資期間、融資額、税金、キャッシュフローなどなど、様々な要素が複合的に絡み合っています。

ですから、総合的に判断しましょう!・・というのは聞こえが良い言葉ですが、結局何をもって判断してるのか本人でも分かってないときに使われます。例えていうなら、ごく普通の男性と結婚したい・・と婚活しているのと一緒です。

ここで、不動産投資とは何が本質かを考えてみましょう。

不動産投資をする目的は、お金を稼ぐことです。

そのお金は誰が持ってくるのでしょうか?

それは入居者さんです。

入居者さんがいなければ、お金は入ってきません。

つまり、『賃貸需要があるかどうか?』、この家賃なら入居するという人がたくさんいるかどうか?を知ることが先決になります。

逆に言うと、この家賃だと人が入らなそうと予測される物件は買ってはいけないということになります。

今日は、賃貸需要を予測するにはどうしたら良いかということについてお話ししたいと思います。

↑ベトナムのとある電信柱。電線が複雑に絡み合っています。垂れ下がってるのもありますし、なんか開いてはいけない扉が開いてるようにも見えます。雨の日に近くを歩くと感電するかもw『どうしてこうなっちゃったんだろう・・?』

 

まず、LIFUL HOME’Sの見える!賃貸需要を見ます。

ここでは、例として神奈川県の鶴見区を挙げます。

新築木造アパートをこの地区に建てて大丈夫なのか?という視点で見ていきたいと思います。

まず、賃貸需要ヒートマップというのがあります。入居希望者がよく閲覧する物件の場所を10段階に分けて地図上に表示されています。

赤が最も閲覧回数が多いということを表しています。パッと見た感じ赤ばっかりなのでたくさんの人がこの地域で賃貸物件を探してるということが分かります。

★地域としての賃貸需要→OK

次に図の右下に注目してください。

鶴見区の賃貸用住宅の空室率は、11.6%とあります。そもそも神奈川県の空室率が18%なので、神奈川県の中でも鶴見区は空室率が低いと言えます。

次に鶴見区の利回りが7.7%とあります。新築も築古もすべての物件を含んだ利回りになりますが、これは物件の価格に直接関係する項目なので記憶しましょう。キャップレートの目安と考えてもらってもかまいません。

賃貸入居者の検索条件です。

ここで気づくのはワンルーム/1K/1DKの入居希望者の検索条件は53.9%であるのに対し、掲載物件は67.0%であるということです。

ワンルーム/1K/1DKの土俵で戦うにはレッドオーシャンだということを覚悟しなければなりません。家賃が安い、築年数が浅い、オートロックがある、二口コンロ、ロフトなどの付加価値が無いと厳しいといえるでしょう。

逆に1LDK/2K/2DK、2LDK/3K/3DKは入居希望者の検索条件のほうが掲載物件より上回っており、埋まりやすいと考えられます。

★ワンルーム/1K/1DK→レッドオーシャンに参戦して勝つ装備がないならNG

賃貸入居者の希望家賃のグラフです。

6万を挟んで5~7万円の価格帯が希望条件と掲載物件のボリュームゾーンになっています。

著しい需給の不均衡は見られません。ワンルーム/1K/1DKを考えると新築時は6万台取れて、築年数を経るにつれ徐々に値下がりして5万台、さすがに4万台では底堅さがみられるためすぐ決まるでしょう。(※6万円台の家賃で探してる人は4万でも5万の物件でもOKでしょう。6万円台の家賃で同じ間取り、築年数、設備で4万円台の物件があれば、そこに決めると考えられます。また、掲載物件価格帯は実勢の価格より高くなってるはずです。本当は4万台の家賃しかとれない物件だけど無理して5万で掲載してるということです。5万円台は希望家賃で15.6%、掲載物件で19.6%であるため激戦区であることは否めませんが、そこまで需給のバランスが崩れているわけではないと判断します。)

★家賃相場→ワンルーム/1K/1DKなら新築は6万台か。その後値下りする。さすがに4万台では決まる。4万台は立地に関係なく決まると推測。

賃貸入居者の希望する住宅の広さです。

部屋の広さ15㎡~20㎡未満に注目すると、入居者の希望が15.1%に対し掲載されてる物件が25.1%です。

この広さの物件が5件あったとしたら、3人しか希望者がいないことになります。さすがに厳しいと言わざるを得ない状況です。

20㎡~25㎡未満は、共に16%となんとか均衡が保たれています。この広さであればアリだと言えるでしょう。

★部屋の広さ→20㎡未満はNG。20㎡以上必要。

さらに、賃貸入居者の希望築年数ですが・・・

これはパッと見てマズイことはわかりますね!!!

築年数3年未満の掲載物件が40.3%もあるのに対し、希望者は20.1%しかおりません(´;ω;`)ウゥゥ

ここ3年でこの地域に新築がポコポコ建ち始めて、全体の物件の40%を占めるようになったということです。

今でさえ供給が過剰なのに、さらに3年後はどうなるでしょうか?

掲載物件は、日本の年齢別人口表のように釣り鐘型になるはずです。

一方入居者は今後3年で急に『やっぱこなれた築5年くらいの浅築がいいよね!新築より高くても住んじゃうよね~(^o^)』なんて希望条件になるわけがないので、状況は厳しいまま移行するでしょう。

つまり、ここで新築を建てるのはナンセンスということになります。

また、ここで予想されるのは、これから賃貸付け競争に疲れた築3年前後の物件がたくさん売りに出されるということです。

もし買う場合は、築3年の浅築であったとしても鶴見区の平均利回りよりずっと高く、10%とかで買わなくてはならないということです。

★築年数→新築は無理ゲーに近い。

次は、希望する駅徒歩の分数です。

これは大体需給のバランスが取れているように見えます。5分以内が需要が35.2%に対し、供給が31%と決まりやすそうです。

というのは普通の人の意見だと思いますが、もっと鋭くいきましょう。重大なことが分かります。

驚くべきは3分以内に結構物件があるということです。そしてまだ賃貸募集に掲載されてる・・・。この状態は相当物件が余っていることの証左です。駅徒歩が近くても決まらない現状を読み取りましょう。

さらに、ここで駅徒歩圏内の考え方で大事なことがあります。例えば、徒歩5分も7分もあんまり変わらないと思われるのではないでしょうか?

でもよ~く考えてみてください((+_+))

実は徒歩7分圏は5分圏の2倍ほど競争相手が多くなります。

徒歩圏というのは駅から同心円状に広がっていくわけですから、

徒歩1分圏内の面積を1とするなら、

徒歩3分圏では9

徒歩5分圏では25

徒歩7分圏では49

の面積があります。

物件の数は面積に比例すると考えられますから、徒歩7分圏では徒歩5分圏の49/25、つまり約二倍競争相手がいることになります。

徒歩7分圏はバブルスライムで、徒歩3分圏ははぐれメタルくらいの違いがあると認識しておきましょう。

★駅徒歩分数→データ上5分以内なら大丈夫なように見えるが、徒歩3分でもヤバい。

最後に鶴見区の家賃相場です。

駅徒歩10分以内で1Kで65800円とありますから、結構良い家賃が取れます( ー`дー´)キリッ

というのは間違いで、上から順番に考察していったように余った物件が、実勢の家賃より高値で掲載され続けてる結果この値段になっていると考えましょう。

ところで、グラフが4月でカコッと下落していますが、繁忙期を過ぎると家賃を下げないと決まらないので普通の反応だなと思ってください。

★家賃相場→駅徒歩10分で6.5万と高い。でも本当は違う。

 

<結論>

①鶴見区で新築を建てるのは非常に厳しい。

新築木造アパート JR鶴見駅徒歩5分 1部屋18㎡ 表面利回り8.5%→アウト

新築木造アパート JR鶴見駅徒歩3分 1部屋22㎡ 表面利回り9%→アウト

新築木造アパート JR鶴見駅徒歩1分 1部屋25㎡ 表面利回り10%→セーフ

この条件をみたす物件はほとんどないでしょう。(※不動産屋に言うと相手にされなくなるレベル(笑))

②鶴見区で浅築を買うのは厳しい目線を持ちましょう。

【会員限定】川上物件!オーナーさんの資産整理!

築3年浅築木造アパート JR鶴見駅徒歩5分 京急線京急鶴見駅徒歩5分 二路線使用可能! 閑静な住宅街!周辺にコンビニ、スーパー多数。大学あり。学生から社会人の単身者様にとって住みやすい環境です。1部屋 18㎡ 現況満室 表面利回り8.5% 仲介手数料半額 提携銀行フルローン確約あり

みたいな物件が出てきたらどうでしょう?

前のめりになってもいいですが、冷静に。買ってはダメです。

逆に持ってる人で空室が埋まらないなと感じはじめたら、こんな感じで売りましょう。セールスの文言を考えれば、もっと高く売れるでしょう。(常時満室経営!家賃保証付ける・・など)

③鶴見区で買いなのは?

築25年木造アパート 見た目が年相応 家賃は4万台(5万円台で募集してて空きがあっても可) 駅徒歩9分 土地は広めで売値は土地値に近いor1.2倍程度 利回り8.8%

(駅徒歩が遠くても需要あり、家賃は4万で下げ止まる。部屋は1Kなら25㎡は必要。広め1DKならなおのこと良し)

みたいなのは検討に値すると思います。

 

このように鶴見区の賃貸需要を分析していきましたが、いかがだったでしょうか?(*^^*)

たった一つのサイトの情報でこれだけのことを想像することができます。これは、私の考え方で絶対にこうなっていると断言するものではありません。

鶴見区への投資判断は自己責任でお願いいたしますm(__ __)m

しかしながら、投資判断に賃貸需要分析は欠かせないものです。なぜこういうデータが出ているのか?疑問を持って考えてみましょう。

学校では、答えのでる問題を勉強させて、あってるだの間違ってるだのやります。もちろんそれも大事で、ある程度出来ることが前提条件なのですが、答えの出ない問題を解こうとすることで物事の本質に近づきます。

今日は、賃貸需要分析のお話しでした♪(*^^*)

 

↓鶴見区は適当に選んだのですが、考察しがいがあったため4000字をゆうに超してしまいました。もし参考になった方がいらっしゃっいましたら幸いです。他の地域でも応用が利くように普遍性を持つように書いたつもりです。神奈川県でこの地域はどう思いますか~?などの質問歓迎します。その時、自分の意見も書いてもらえると建設的な議論になるかなと思います。ところで、この長い文章を読み返してみたのですが、もしかすると、鶴見区に物件を持ってる方は気分を害されたかもしれません(私はそういうつもりで書いてませんが・・)。鶴見区で物件を持っていて満室経営な方は、なにか優位性を持っているはずですから、その優位性を真似されない限り安泰です。ランチェスター戦略でいうミート作戦をしていってください(例:周囲の空室だらけの物件が広告費を上げてきたら真似する)。優位性が真似されたときは売却を考えるのが良いと思います。不動産ブログランキングに参加しています。もしよかったら応援していただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

3行の信用金庫に融資打診してます!

こんにちは。ちんあなごです(*^^*)

今3つの物件を3つの信用金庫に持ち込んで融資審査してもらっています。融資でるかな~?(∩´∀`)∩ワクワク

不動産投資には、一棟RC(地方・都心)、一棟木造アパート(築古・浅築・新築)、区分所有(ファミリータイプ・単身)などの様々なジャンルがあります。

 

私はこの中で新築の木造アパートを選びました。

理由としては、

①銀行融資が付きやすい

②賃貸経営が比較的容易

③出口戦略(売却)が取れる

という点が挙げられます。

一つ一つ見ていきましょう。

①融資が付きやすい

銀行員は融資審査をするとき、銀行のマニュアルに沿って審査をしています。

積算価格や収益還元法、はたまた個人属性(年収・預金・家族の数)を難解な計算式にあてはめ、時には掛け目が入るということが行われているのは想像に難くありません。

その中で新築アパートは、経年の減価を考慮しなくていいため積算が出しやすく、今後数年間の収支予想がしやすいです。

自行の融資実績からその地域の家賃相場や実際の空室率も把握できますし、建築会社との付き合いがあればどんな物件が出来るか想像しやすくなります。

つまり、前例があるので稟議書が書きやすく、説得力をもって本部審査を通すことができます。

また、融資年数も比較的長くとれます。基本的に木造の耐用年数は22年なので、融資期間も22年となります。しかし、劣化対策等級を取ることにより25年、30年と引ける銀行があります

そうすると返済比率が低くなり、より多くのキャッシュフローが生まれます。

良いことずくめのようですが、デメリットもあります。

新築木造アパートは積算で見劣りすることが多いです。このため買い進めていくと必ず信用棄損します。これは個人属性でカバーするしかありません。

個人属性でカバーできなくなった時に物件拡大が打ち止めになります。しかし、3期の黒字決算書を作る事でさらに融資拡大を狙えます。

また、裏技的なものとしては法人スキームで回避する方法もあります。

②賃貸経営が比較的容易

新築なので最初の入居者は楽に埋めることが出来ます。その後入れ替わりがあるごとにだんだんと入居付けが難しくなっていきますが、3年くらいはあまり変化を感じないと思います。

ただ、賃貸経営は楽な事ばかりではありません。満室経営をするためには、管理会社と密に連携を取り、事情をくみ取り、お願いをしていかなければなりません。

最低限、地域の賃貸需要はその都度チェックしておく必要があります。

③出口戦略(売却)が取れる

売却するときに大事なのは、買ってくれる人が融資を受けられるかにかかっています。買う人の立場になって考えてみることが大切です。

銀行の融資期間は残存耐用年数になることが多いため、築古で売り出すと融資期間が短くなり、月々の返済額が上がり、ゆえにキャッシュフローが出ないということ起こります。

こうなると値段を下げない限り、誰も買ってくれなくなります。(もしくは指値が来ます)

したがって、新築アパートの場合は比較的売りやすい3~5年以内に売り抜けていくのが良いでしょう。この程度の築年数なら融資期間も伸びますし、しばらくメンテナンス費用もいらないことから、買う側も安心して買うことができます。

さらに、このときにキャピタルゲインが得られるようなスペックの新築を建てていくのがベストと言えます(^o^)

不動産投資一つをとっても様々なジャンルがあります。ただ、リタイアできるほどキャッシュフローを積み増すことを考えると、一棟ものを避けて通る事はできないでしょう。

いずれにせよ、自分と同じような属性の人がやってる投資法を真似することが、再現性があり近道と言えます。

是非、あなただけの勝ちパターンを見つけてくださいね♪(*^^*)

↓久しぶりの不動産のお話しでした。融資はとりあえず行動力がものを言います。融資を断られると、人格を否定されたように感じる人もいますが、そんなことでめげてはいけません。銀行はマニュアル通りに計算式に当てはめているだけなのです。銀行は日本に500行ほどあります。同時に何行の銀行をあたっても問題ありません。最も良い条件の銀行とお付き合いすれば良いだけなんですよ♪銀行が私を選ぶのではなく、私が銀行を選ぶというマインドで開拓していってください(*^^*)ただいま、不動産投資ブログランキング参加中しています。もし参考になったという方がいらっしゃいましたら、バナーをクリックしてくださると幸いです。コメントも気軽にしていただけるとモチベーションがアップします。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

Genesis Miningにx11DASHマイニングコースが再登場

みなさん、こんにちは。

お寿司大好き、ちんあなごです(*^^*)

今、ひときわ気になっているお店の名前は『SUSHI NOBITA』!次はここを攻めてみたいと思います(^^ゞ

さて、2017年6月30日 Genesis Miningにx11 DASH 二年間マイニングコースの販売が開始されました。早速、どのくらいの収益率になるか検証してみたいと思います( `ー´)ノ

まず、お値段は500MH/sで2250USDとなっております。1MH/sあたり4.5USDですね(^^♪

もちろん、これ以下のロットでも購入することが出来ますが、

80MH/sは480USD (1MH/sあたり6USD)

400MH/sは2000USD (1MH/sあたり5USD)

という値段設定になっていました。

 

 

まずここでは、1MH/sあたり4.5USDとして元本回収期間を計算してみます。

一日当たりのマイニング量 0.0001574 DASH

一日当たりの配当 0.0272USD (※1DASH=172.79USD換算 2017/7/1 19:15現在cryptocompare調べ)

理論上の元本回収期間 4.5÷0.0272=165.44日

実際の元本回収期間は10%程度伸びると予想(Genesis miningでマイニングすると予想より10%程度下振れすることを考慮)して、

165.44×1.1=181.98日

くらいになると思われます。

ちなみに1MH/s 6USDで買った場合、実際の回収期間は

6÷0.0272×1.1=242.64日

と予想されます。

回収予想期間が3分の4倍になりますので、これはちょっと長く感じますね~:(;゙゚”ω゚”):

さらにアフィリエイトを使った場合の考察をします。まず、アフィリエイトコードを使った場合3%の値引きがあります。そのうえさらに自分のアフィリエイトコードを使って相手に同額買ってもらうと、最低2.5%のハッシュパワーがもらえるという報酬を得られます。

ということは、取得単価が97/100×100/102.5になるということですから、

元本回収期間も97/100×100/102.5と短縮されます。

つまり、理論上の元本回収期間

165.44×97/100×100/102.5≒156.56日

実際の元本回収期間は、10%長くなると仮定して、

156.56×1.1≒172.21日

と予想されます。

ちなみに、4%のハッシュパワーの還元率だった場合(※自分のアフィリエイトコードで1000USD以上買ってもらうとなれます)・・

理論上の元本回収期間 154.3日

実際の予想元本回収期間 169.73日

となります。

 

 

以上をまとめると以下の表のようになります。

 

DASH マイニング比較表 理論上の元本回収期間 実際の予想元本回収期間
1MH/s 4.5USDで購入時 166日 182日
同上+3%値引き+2.5%アフィ 157日 173日!!
同上+3%値引き+4%アフィ 155日 170日!!

 

3%の割引と4%のハッシュパワーボーナスをもらうと、元本回収日数が182日から170日と12日も短縮できます。意外とアフィリ報酬の効果もバカには出来ません。

もちろんその間にDASHの値段が今より上がれば早期に回収可能となります。

こうして考えてみると、DASHマイニングもなかなかアツそうです。DASHも将来有望な仮想通貨の一つなので期待が持てますね!(*^^*)

**********************

GENESIS MININGでハッシュパワーを購入するとき、アフィリエイトコードを入力すると3%割引になりますが、残念ながら自分のコードは使えません。

どなたかアフィリエイトコードを交換しませんか?(*^^*)

あなたのアフィリエイトランクがあがって、最低でも購入時にハッシュパワーが2.5~3%増しのボーナスが付くはずです。

私のアフィリエイトコードは『296yCV』です。使っていただければ、料金の3%の割引が受けられます。

もしアフィリエイトを交換していただける人がおりましたらコメントかツイッターでメッセージを頂けると幸いです。

どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

↑今、話題のGenesis Miningはこちらから・・・(∩´∀`)∩

↓クラウドマイニングでやることは、毎日仮想通貨が振り込まれているのを確認するだけです。家賃収入と似ています。ただ、不動産の場合は、管理会社さんとのコミュニケーションが重要となります。言葉遣いに気を付けてお願いしたり、交渉したりと意外と必要なスキルは多いです。『σ(゚∀゚ )オレは大家だっ!』とジャイアニズムで接すると総スカンを食らいます。のび太くんのようにのんびり構えていないとかえってストレスがたまる結果になります。クラウドマイニングはストレスフリーなのがいいですね♪ 不動産投資ブログランキング参加中です。もしよかったらバナーをクリックしてくださると幸いです。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m