ちんあなご、新築二棟現場に立つ

みなさん、こんにちは。

元気にお過ごしでしょうか?

ちんあなごです(*^^*)

 

9月の下旬に沖縄に行って来ました。

私は海外旅行が趣味なのですが、その反面ほとんど日本旅行をしたことがなく、沖縄に行くのも初めてでした・・(;´∀`)

誤解を恐れずに言うと、『日本国内旅行するくらいなら海外旅行行こうぜ!』という思考回路だったんです。

でも、海外に住んで日本ももっと旅行しておけばよかったなと思うようになりました(^^ゞ

そして、ついにこの度、沖縄童貞を脱することとなったのです(∩´∀`)∩パチパチ

 

ブセナテラスというバブル時代の残り香が残るホテルに泊まりました。

バルコニーからみた海。海と空のグラデーションがとても印象的です♪

どこまでが海でどこからが空か・・・見とれてしまいました(*^^*)

 

古宇利(こうり)島というところに行って来ました。

綺麗な海に心が洗われるようです。道中は左右をサトウキビ畑に囲まれ、まさに南国と言った様相でした。

実は、私には完全リタイア時の夢があって

『海が綺麗な離れ小島(※ニューカレドニアなどの南太平洋の島)に住んで、朝は動物の鳴き声で目を覚まし、自分で育てたサトウキビを搾ってジュースを飲む。その日食べる分だけの魚と果物を取ってきて、あとは何もしない。』

という生活に憧れています(*^^*)

 

その実現のために今は不動産投資を頑張ってやってるんですね~♪(∩´∀`)∩

そして、日本に帰ってきたついでに、建築状況を確認するために新築二棟現場へ視察へ行って来ました。

 

 

↑神奈川県某所♡♡駅徒歩1分です。

 

 

・・・ぜ、全然出来てね~~~!:(;゙゚”ω゚”):

 

ちょうど前面道路でメジャーでなにやら測ってる女性がいたので、声をかけてみると水道業者の方でした。

『6メートルほどの高台になってるので受水槽が必要かもしれませんね~』

っとサラッとお金かかりそうなことをのたまってました(-_-;)

 

その場で業者に電話をかけて、12月の中旬までに銀行の決済を終えたい旨、工期の短縮に必要なら人員を増やすためにお金を払うと伝えました。

『工期?大丈夫っす。出来ますって~(^^ゞ』

と言われましたが、私の経験上このペースだと少しでも何か問題があると、間に合わない感じがしますね~。また見に来ないとダメそうです(^^;)

 

 

みなさんは、何のために不動産投資してますか?経済的自由を達成してどうしますか?(*^^*)

是非自分の夢を明確にして、それには何が足りないのか?逆算して思考してみてください。するといつまでに何をしなければならないかが明確になります。

例えば、10年後10億円必要なら、一年で物件を5億買う必要があることが分かり、一ヶ月単位で銀行開拓や業者訪問などやるべきことが決まってきます。

さらに、おのずと一日単位でメールやアポを取るなどしなくてはならないことが決まります。

つまり、ゴールから逆算することで夢は実現します。是非試してみてくださいね(*^^*)

 

 

↓解散総選挙が近いですね。僕がひとつ言いたいのは、日本に『みんなでみられる夢ありますか?』ということです。日本の税制(消費税増税や累進課税制度、個人に対する重税感)、少子高齢化、年金、地政学的リスク、原発放射能問題、医療保険制度・・・・状況は国難といってもいいでしょう。もし、みんなでみられる夢(コンセンサス)が無いなら、気づいた人(能力のある人)から国に頼らず自分の力で歩き出すべきです。それが結局まわりまわって日本のためになると信じています。僕は日本人として生まれたことを誇りに思うと同時に、日本の将来をひどく憂いています。そうだなぁ~と思った人は是非下の仮想通貨ランキングのバナーをクリックしてください。みなさまのコメントお待ちしております。いつも読んでいただきありがとうございますm(__ __)m

 

物件を買っていいかどうかの判断<賃貸需要分析>

みなさん、こんにちは~。

ちんあなごです(*^^*)

物件を買っていいかどうか?判断に迷うことがあると思います。

買ってから『こんなはずじゃなかった・・(><』となってしまっては元も子もありません。

不動産には、建物の構造、築年数、立地(最寄り駅から徒歩何分か、土地面積、接道、隣地、地位、周辺環境、嫌悪施設の有無など)、利回り、融資期間、融資額、税金、キャッシュフローなどなど、様々な要素が複合的に絡み合っています。

ですから、総合的に判断しましょう!・・というのは聞こえが良い言葉ですが、結局何をもって判断してるのか本人でも分かってないときに使われます。例えていうなら、ごく普通の男性と結婚したい・・と婚活しているのと一緒です。

ここで、不動産投資とは何が本質かを考えてみましょう。

不動産投資をする目的は、お金を稼ぐことです。

そのお金は誰が持ってくるのでしょうか?

それは入居者さんです。

入居者さんがいなければ、お金は入ってきません。

つまり、『賃貸需要があるかどうか?』、この家賃なら入居するという人がたくさんいるかどうか?を知ることが先決になります。

逆に言うと、この家賃だと人が入らなそうと予測される物件は買ってはいけないということになります。

今日は、賃貸需要を予測するにはどうしたら良いかということについてお話ししたいと思います。

↑ベトナムのとある電信柱。電線が複雑に絡み合っています。垂れ下がってるのもありますし、なんか開いてはいけない扉が開いてるようにも見えます。雨の日に近くを歩くと感電するかもw『どうしてこうなっちゃったんだろう・・?』

 

まず、LIFUL HOME’Sの見える!賃貸需要を見ます。

ここでは、例として神奈川県の鶴見区を挙げます。

新築木造アパートをこの地区に建てて大丈夫なのか?という視点で見ていきたいと思います。

まず、賃貸需要ヒートマップというのがあります。入居希望者がよく閲覧する物件の場所を10段階に分けて地図上に表示されています。

赤が最も閲覧回数が多いということを表しています。パッと見た感じ赤ばっかりなのでたくさんの人がこの地域で賃貸物件を探してるということが分かります。

★地域としての賃貸需要→OK

次に図の右下に注目してください。

鶴見区の賃貸用住宅の空室率は、11.6%とあります。そもそも神奈川県の空室率が18%なので、神奈川県の中でも鶴見区は空室率が低いと言えます。

次に鶴見区の利回りが7.7%とあります。新築も築古もすべての物件を含んだ利回りになりますが、これは物件の価格に直接関係する項目なので記憶しましょう。キャップレートの目安と考えてもらってもかまいません。

賃貸入居者の検索条件です。

ここで気づくのはワンルーム/1K/1DKの入居希望者の検索条件は53.9%であるのに対し、掲載物件は67.0%であるということです。

ワンルーム/1K/1DKの土俵で戦うにはレッドオーシャンだということを覚悟しなければなりません。家賃が安い、築年数が浅い、オートロックがある、二口コンロ、ロフトなどの付加価値が無いと厳しいといえるでしょう。

逆に1LDK/2K/2DK、2LDK/3K/3DKは入居希望者の検索条件のほうが掲載物件より上回っており、埋まりやすいと考えられます。

★ワンルーム/1K/1DK→レッドオーシャンに参戦して勝つ装備がないならNG

賃貸入居者の希望家賃のグラフです。

6万を挟んで5~7万円の価格帯が希望条件と掲載物件のボリュームゾーンになっています。

著しい需給の不均衡は見られません。ワンルーム/1K/1DKを考えると新築時は6万台取れて、築年数を経るにつれ徐々に値下がりして5万台、さすがに4万台では底堅さがみられるためすぐ決まるでしょう。(※6万円台の家賃で探してる人は4万でも5万の物件でもOKでしょう。6万円台の家賃で同じ間取り、築年数、設備で4万円台の物件があれば、そこに決めると考えられます。また、掲載物件価格帯は実勢の価格より高くなってるはずです。本当は4万台の家賃しかとれない物件だけど無理して5万で掲載してるということです。5万円台は希望家賃で15.6%、掲載物件で19.6%であるため激戦区であることは否めませんが、そこまで需給のバランスが崩れているわけではないと判断します。)

★家賃相場→ワンルーム/1K/1DKなら新築は6万台か。その後値下りする。さすがに4万台では決まる。4万台は立地に関係なく決まると推測。

賃貸入居者の希望する住宅の広さです。

部屋の広さ15㎡~20㎡未満に注目すると、入居者の希望が15.1%に対し掲載されてる物件が25.1%です。

この広さの物件が5件あったとしたら、3人しか希望者がいないことになります。さすがに厳しいと言わざるを得ない状況です。

20㎡~25㎡未満は、共に16%となんとか均衡が保たれています。この広さであればアリだと言えるでしょう。

★部屋の広さ→20㎡未満はNG。20㎡以上必要。

さらに、賃貸入居者の希望築年数ですが・・・

これはパッと見てマズイことはわかりますね!!!

築年数3年未満の掲載物件が40.3%もあるのに対し、希望者は20.1%しかおりません(´;ω;`)ウゥゥ

ここ3年でこの地域に新築がポコポコ建ち始めて、全体の物件の40%を占めるようになったということです。

今でさえ供給が過剰なのに、さらに3年後はどうなるでしょうか?

掲載物件は、日本の年齢別人口表のように釣り鐘型になるはずです。

一方入居者は今後3年で急に『やっぱこなれた築5年くらいの浅築がいいよね!新築より高くても住んじゃうよね~(^o^)』なんて希望条件になるわけがないので、状況は厳しいまま移行するでしょう。

つまり、ここで新築を建てるのはナンセンスということになります。

また、ここで予想されるのは、これから賃貸付け競争に疲れた築3年前後の物件がたくさん売りに出されるということです。

もし買う場合は、築3年の浅築であったとしても鶴見区の平均利回りよりずっと高く、10%とかで買わなくてはならないということです。

★築年数→新築は無理ゲーに近い。

次は、希望する駅徒歩の分数です。

これは大体需給のバランスが取れているように見えます。5分以内が需要が35.2%に対し、供給が31%と決まりやすそうです。

というのは普通の人の意見だと思いますが、もっと鋭くいきましょう。重大なことが分かります。

驚くべきは3分以内に結構物件があるということです。そしてまだ賃貸募集に掲載されてる・・・。この状態は相当物件が余っていることの証左です。駅徒歩が近くても決まらない現状を読み取りましょう。

さらに、ここで駅徒歩圏内の考え方で大事なことがあります。例えば、徒歩5分も7分もあんまり変わらないと思われるのではないでしょうか?

でもよ~く考えてみてください((+_+))

実は徒歩7分圏は5分圏の2倍ほど競争相手が多くなります。

徒歩圏というのは駅から同心円状に広がっていくわけですから、

徒歩1分圏内の面積を1とするなら、

徒歩3分圏では9

徒歩5分圏では25

徒歩7分圏では49

の面積があります。

物件の数は面積に比例すると考えられますから、徒歩7分圏では徒歩5分圏の49/25、つまり約二倍競争相手がいることになります。

徒歩7分圏はバブルスライムで、徒歩3分圏ははぐれメタルくらいの違いがあると認識しておきましょう。

★駅徒歩分数→データ上5分以内なら大丈夫なように見えるが、徒歩3分でもヤバい。

最後に鶴見区の家賃相場です。

駅徒歩10分以内で1Kで65800円とありますから、結構良い家賃が取れます( ー`дー´)キリッ

というのは間違いで、上から順番に考察していったように余った物件が、実勢の家賃より高値で掲載され続けてる結果この値段になっていると考えましょう。

ところで、グラフが4月でカコッと下落していますが、繁忙期を過ぎると家賃を下げないと決まらないので普通の反応だなと思ってください。

★家賃相場→駅徒歩10分で6.5万と高い。でも本当は違う。

 

<結論>

①鶴見区で新築を建てるのは非常に厳しい。

新築木造アパート JR鶴見駅徒歩5分 1部屋18㎡ 表面利回り8.5%→アウト

新築木造アパート JR鶴見駅徒歩3分 1部屋22㎡ 表面利回り9%→アウト

新築木造アパート JR鶴見駅徒歩1分 1部屋25㎡ 表面利回り10%→セーフ

この条件をみたす物件はほとんどないでしょう。(※不動産屋に言うと相手にされなくなるレベル(笑))

②鶴見区で浅築を買うのは厳しい目線を持ちましょう。

【会員限定】川上物件!オーナーさんの資産整理!

築3年浅築木造アパート JR鶴見駅徒歩5分 京急線京急鶴見駅徒歩5分 二路線使用可能! 閑静な住宅街!周辺にコンビニ、スーパー多数。大学あり。学生から社会人の単身者様にとって住みやすい環境です。1部屋 18㎡ 現況満室 表面利回り8.5% 仲介手数料半額 提携銀行フルローン確約あり

みたいな物件が出てきたらどうでしょう?

前のめりになってもいいですが、冷静に。買ってはダメです。

逆に持ってる人で空室が埋まらないなと感じはじめたら、こんな感じで売りましょう。セールスの文言を考えれば、もっと高く売れるでしょう。(常時満室経営!家賃保証付ける・・など)

③鶴見区で買いなのは?

築25年木造アパート 見た目が年相応 家賃は4万台(5万円台で募集してて空きがあっても可) 駅徒歩9分 土地は広めで売値は土地値に近いor1.2倍程度 利回り8.8%

(駅徒歩が遠くても需要あり、家賃は4万で下げ止まる。部屋は1Kなら25㎡は必要。広め1DKならなおのこと良し)

みたいなのは検討に値すると思います。

 

このように鶴見区の賃貸需要を分析していきましたが、いかがだったでしょうか?(*^^*)

たった一つのサイトの情報でこれだけのことを想像することができます。これは、私の考え方で絶対にこうなっていると断言するものではありません。

鶴見区への投資判断は自己責任でお願いいたしますm(__ __)m

しかしながら、投資判断に賃貸需要分析は欠かせないものです。なぜこういうデータが出ているのか?疑問を持って考えてみましょう。

学校では、答えのでる問題を勉強させて、あってるだの間違ってるだのやります。もちろんそれも大事で、ある程度出来ることが前提条件なのですが、答えの出ない問題を解こうとすることで物事の本質に近づきます。

今日は、賃貸需要分析のお話しでした♪(*^^*)

 

↓鶴見区は適当に選んだのですが、考察しがいがあったため4000字をゆうに超してしまいました。もし参考になった方がいらっしゃっいましたら幸いです。他の地域でも応用が利くように普遍性を持つように書いたつもりです。神奈川県でこの地域はどう思いますか~?などの質問歓迎します。その時、自分の意見も書いてもらえると建設的な議論になるかなと思います。ところで、この長い文章を読み返してみたのですが、もしかすると、鶴見区に物件を持ってる方は気分を害されたかもしれません(私はそういうつもりで書いてませんが・・)。鶴見区で物件を持っていて満室経営な方は、なにか優位性を持っているはずですから、その優位性を真似されない限り安泰です。ランチェスター戦略でいうミート作戦をしていってください(例:周囲の空室だらけの物件が広告費を上げてきたら真似する)。優位性が真似されたときは売却を考えるのが良いと思います。不動産ブログランキングに参加しています。もしよかったら応援していただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

3行の信用金庫に融資打診してます!

こんにちは。ちんあなごです(*^^*)

今3つの物件を3つの信用金庫に持ち込んで融資審査してもらっています。融資でるかな~?(∩´∀`)∩ワクワク

不動産投資には、一棟RC(地方・都心)、一棟木造アパート(築古・浅築・新築)、区分所有(ファミリータイプ・単身)などの様々なジャンルがあります。

 

私はこの中で新築の木造アパートを選びました。

理由としては、

①銀行融資が付きやすい

②賃貸経営が比較的容易

③出口戦略(売却)が取れる

という点が挙げられます。

一つ一つ見ていきましょう。

①融資が付きやすい

銀行員は融資審査をするとき、銀行のマニュアルに沿って審査をしています。

積算価格や収益還元法、はたまた個人属性(年収・預金・家族の数)を難解な計算式にあてはめ、時には掛け目が入るということが行われているのは想像に難くありません。

その中で新築アパートは、経年の減価を考慮しなくていいため積算が出しやすく、今後数年間の収支予想がしやすいです。

自行の融資実績からその地域の家賃相場や実際の空室率も把握できますし、建築会社との付き合いがあればどんな物件が出来るか想像しやすくなります。

つまり、前例があるので稟議書が書きやすく、説得力をもって本部審査を通すことができます。

また、融資年数も比較的長くとれます。基本的に木造の耐用年数は22年なので、融資期間も22年となります。しかし、劣化対策等級を取ることにより25年、30年と引ける銀行があります

そうすると返済比率が低くなり、より多くのキャッシュフローが生まれます。

良いことずくめのようですが、デメリットもあります。

新築木造アパートは積算で見劣りすることが多いです。このため買い進めていくと必ず信用棄損します。これは個人属性でカバーするしかありません。

個人属性でカバーできなくなった時に物件拡大が打ち止めになります。しかし、3期の黒字決算書を作る事でさらに融資拡大を狙えます。

また、裏技的なものとしては法人スキームで回避する方法もあります。

②賃貸経営が比較的容易

新築なので最初の入居者は楽に埋めることが出来ます。その後入れ替わりがあるごとにだんだんと入居付けが難しくなっていきますが、3年くらいはあまり変化を感じないと思います。

ただ、賃貸経営は楽な事ばかりではありません。満室経営をするためには、管理会社と密に連携を取り、事情をくみ取り、お願いをしていかなければなりません。

最低限、地域の賃貸需要はその都度チェックしておく必要があります。

③出口戦略(売却)が取れる

売却するときに大事なのは、買ってくれる人が融資を受けられるかにかかっています。買う人の立場になって考えてみることが大切です。

銀行の融資期間は残存耐用年数になることが多いため、築古で売り出すと融資期間が短くなり、月々の返済額が上がり、ゆえにキャッシュフローが出ないということ起こります。

こうなると値段を下げない限り、誰も買ってくれなくなります。(もしくは指値が来ます)

したがって、新築アパートの場合は比較的売りやすい3~5年以内に売り抜けていくのが良いでしょう。この程度の築年数なら融資期間も伸びますし、しばらくメンテナンス費用もいらないことから、買う側も安心して買うことができます。

さらに、このときにキャピタルゲインが得られるようなスペックの新築を建てていくのがベストと言えます(^o^)

不動産投資一つをとっても様々なジャンルがあります。ただ、リタイアできるほどキャッシュフローを積み増すことを考えると、一棟ものを避けて通る事はできないでしょう。

いずれにせよ、自分と同じような属性の人がやってる投資法を真似することが、再現性があり近道と言えます。

是非、あなただけの勝ちパターンを見つけてくださいね♪(*^^*)

↓久しぶりの不動産のお話しでした。融資はとりあえず行動力がものを言います。融資を断られると、人格を否定されたように感じる人もいますが、そんなことでめげてはいけません。銀行はマニュアル通りに計算式に当てはめているだけなのです。銀行は日本に500行ほどあります。同時に何行の銀行をあたっても問題ありません。最も良い条件の銀行とお付き合いすれば良いだけなんですよ♪銀行が私を選ぶのではなく、私が銀行を選ぶというマインドで開拓していってください(*^^*)ただいま、不動産投資ブログランキング参加中しています。もし参考になったという方がいらっしゃいましたら、バナーをクリックしてくださると幸いです。コメントも気軽にしていただけるとモチベーションがアップします。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

不動産投資指標を暗算する方法

サワディーカッ。ちんあなごです(*^^*)

今はタイのバンコクに来ています。

↑タイはもう大都会。ものすごい勢いで発展してます!東南アジア勢に日本が追い抜かれるのも時間の問題!?・・かもしれません。。

 

今日は、不動産投資指標のお話しでご質問が出ましたので、

各指標を暗算する方法をお伝えしたいと思います。

☆☆☆For My Dreamさん、コメントありがとうございます!☆☆☆

まず、物件概要書を見て一番知りたいのは、BTCF(税引き前キャッシュフロー)だと思います。BTCFをサクッと計算するにはどうしたらよいでしょうか?

もう一度、前回の物件概要書をみて考えてみてください(^^♪

GPI(潜在総収入)※満室想定家賃のことです  780万/年
▲空室損・滞納損(5%)
EGI(総実効収入)
▲Opex(15%)
NOI(営業純利益)
▲ADS(年間負債支払額)※銀行返済額です
BTCF(税引き前キャッシュフロー)
▲TAX(30%)
ATCF(税引き後キャッシュフロー)

まず、満室時家賃を見ます。GPIですね。前の物件でいうと780万です。

 

ここでいきなりNOIを求めます。GPIから▲空室損・滞納損(5%)▲Opex(15%)を引くわけですから20%引いた値ですね。

つまりGPIの0.8倍がNOIになります。

780×0.8=624万

となります

次にADSですが、

9442万を2.3% 30年で借りると一年目はいくら返すことになるのか?

1000万を金利1%、30年で払うと年40万‥①

1000万を金利2%、30年で払うと年45万‥②

これを覚えておきます。

すると9500万で2.3%、30年は

②の10倍の

10000万を2%、30年と近いなと考えて年450万くらいかと目星がつきます。(※正確な値は436万でした)

したがってBTCFは

624-450=174万 と出ます。

ゆえにATCFは税金が30%取られると仮定すると、

174×0.7=121.8万

となります。

 

次にFCRですが、

この条件ですと表面利回りの約0.75倍になります。

なぜかというと、

FCR=NOI÷(LB+E)‥①

表面利回り=GPI(満室想定家賃年収)÷LB(物件価格)

=NOI÷0.8÷LB (※GPI×0.8=NOIなので、GPI=NOI÷0.8になります)

∴ NOI=表面利回り×0.8×LB‥②

 

ここではフルローンで引いて諸経費の7%を自己資金として計算していたので、EとLBの関係は下記のようになります。

 

E=LB×0.07‥③

 

①に②と③を代入すると

FCR=表面利回り×0.8×LB÷1.07LB

=表面利回り×0.8÷1.07

=表面利回り×0.747….

≒表面利回り×0.75

FCR≒8.41×0.75≒6.3%

となります。(※実際は6.17%です。今回は水道加入金が物件価格に加算されてるため、物件概要書に記載されてる表面利回りから少しずれしまいます。備考でかかるお金が無い場合のFCRはかなり正確に暗算できます。表面利回りを0.75倍すれば良いだけですからね!)

ローンコンスタント(%K)=ADS÷LBですから、

450÷約9,450=1÷21=0.047.. 4.7% となります。(※実際は4.62%です。)

したがって、%K<FCR ということが分かりました。

また、

YG(イールドギャップ)=FCR-%K

=6.17-4.7=1.47%

となります。

 

では、最後に練習問題です!

 

6000万 表面8% 満室家賃480万

2%30年で6000万借り入れ予定の時、

NOI,ADSを求めてからのBTCF,

FCR,%Kを求めてからのYGを暗算してみましょう~(*^^*)

 

 

 

 

 

暗算・・・・イケましたか?

 

 

 

NOIは384万、ADSは270万、BTCFは114万

FCRは6%、%Kは4.5%なので%K<FCR。YGは1.5%になります。

 

↓出来た人にはタイで見つけたご褒美を贈呈!!(゜o゜)

 

さくっと暗算できたワァ・・・という人も、ちょっとまだ難しいかも・・・という人も不動産ブログランキングアップに協力していただけないでしょうか。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

みなさまからのコメントお待ちしてます!

 


不動産ランキング

不動産投資の基本的な考え方③

こんにちは。ちんあなごです(*^^*)

今日は、前回に引き続いて不動産投資の基本的な考え方③についてお話ししたいと思います。

デで出えェ~~~ハンター試験会場はここですか?・・という方は下をポチっとおしてランキングアップに協力してくださいませんか?どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m


不動産ランキング

②不動産を買う

では、どういった物件を買ったらよいのでしょうか?

具体的な例を挙げて見てみましょう(*^^*)

不動産業者に問い合わせると上のような物件概要書が送られてきます。

フムフム・・・φ(..) ざっと眺めてみてください。

これからキャッシュフローを計算します!銀行融資は金利2.3%、期間30年元利均等返済としてみます!

自分で出来るぞって人は下を見ないで、まずやってみてくださいね(*^^*)

この物件は新築木造アパートのようですね。

さて、これが投資に値するか考えてみましょう~(∩´∀`)∩

 

<キャッシュフローの計算の仕方>

 

まず物件価格ですが・・・9280万ではありません。

下の方に水道加入金が162万とかいてあるので、計9442万となります。

(※よく備考に小さい文字で金がもっと掛かりますよって書いてあります。見逃さないようにして、必要な費用は物件価格に足すようにしてください)

↓ここまでで、すでにウエェ!(゜o゜)っと思ったかたは、下のバナーを押してもらっていいですか?(笑)

 

 

次に諸費用も必ず掛かりますから7%として計算して661万です。

したがって、この物件で購入時にかかるお金は、物件価格(9442万)+諸費用(661万)=10103万になります。

ここで、銀行から融資を引きます。金利2.3% 30年 元利均等返済 フルローンと仮定します。

ローン借り入れ(LB) は、フルローンで9442万になるので

自己資本(E) は、661万 必要となります。

投資総額(E+LB)は、10103万ですね。

 

次に、家賃収入は満室想定で780万/年ですから、

☆潜在総収入(GPI)  780万

▲空室損・滞納損(5%)  39万 を引いて

☆実行総収入(EGI) 741万

▲運営費(Opex 15%) 117万 を引いて

☆営業純利益(NOI) 624万

▲年間負債支払額(ADS) 436万 を引いて(※銀行のローン返済ですよ!)

☆税引き前キャッシュフロー(BTCF) 188万

▲所得税・住民税など(30%) を引いて

☆税引き後キャッシュフロー(ATCF) 131.6万

と年間キャッシュフローが出ました。

満室家賃収入から銀行のローンを返した額をキャッシュフロー(GPI-ADS=年間キャッシュフロー344万!ドヤァ!( ゚Д゚))というのは、甘い見通し・・・ということになります。

約1億円の投資で年間131万のキャッシュフローは少し物足りないですが、プラスなのでオッケーとしましょう。ここでキャッシュフローがマイナスになってしまうのは、投資として無理があるので絶対に買ってはいけません(;´・ω・)

 

<効率を見る指標>

 

ここで効率を見る指標があります。投資を実行して、損をしてなくてもリスクに対してあまり儲かってなければ意味がありません。

1億円かけて毎年1万円儲かる安全な投資です(・∀・)キリッ!・・・と言われてもイマイチって思いませんか?まぁ銀行預金のことなんですけど・・・

 

☆キャップレート(R=NOI÷物件価格)  6.6%

 

☆ローン定数(K%=ADS÷LB) 4.62%

↑☆重要☆ 銀行側から見た利回りになってます。よ~く考えてみて。

銀行から見たら、貸した総額(LB)から年間返済額(ADS)が帰ってくるんです。

一棟アパートを買って(LBの額投資して)、年間家賃(ADS)が入ってくるのと考え方は同じです。

☆総収益率(FCR=NOI÷(E+LB))  6.17%

☆自己資本配当率(CCR=BTCF÷E)  28.4%

☆自己資本回収年数(PB=E÷BTCF)  3.51年

ここでレバレッジ判定を行います。

K%<FCR<CCR となっているので正のレバレッジが効いてるのでOKです。

イールドギャップは

YG=FCR-%K 1.55%

となります。

イールドギャップも表面利回りから銀行の金利を引いて、8.41-2.3=6.11%や!ドヤァ!( ゚Д゚)・・・ではこれまた見通しが甘いということになります。

 

<安全性を見る指標>

 

☆ローン支払いの安全率

DCR(NOI÷ADS) 1.43

☆損益分岐点

BE%(Opex+ADS)÷GPI 70.9%

☆ローン資産価値比率 LTV(LB÷物件価格) 1.0

となります。

↑今言ったことをまとめると上のノートのようになります。

一度順番に書いてみると分かりやすいです。

慣れると今言った数値がすべて暗算で出せるようになります。

 

<結論>

 

こうしてみると、この物件は一応買ってもいいかも!?少なくとも現地視察に行ってみよう!という具合に判断できます。

銀行金利を下げる努力をしたらもっと良くなりそうで、伸びしろがありますね。

利回り一つとっても、

①表面利回り を言ってる人もいるし、

②実質利回り(キャップレートもどき(満室家賃から運営費を引いて物件価格で除したもの) を言ってる人もいるし

③総収益率(FCR) をこれが本当の利回り(?)と言ってる人もいます。(※今まで1人しか見たことないですけど)

このように言ってる人が違う基準で話すので、混乱する原因となります。それぞれ前提が違うので分かったような分からないような感じになってしまいます。

少なくとも上を理解すると、どういうレベルで相手が話しをしているのが分かるというメリットがあります。

自分で物件をシュミレーションするときには、断然上記のやり方がおススメですよ!

どうせなら詳しく理解して不動産投資をやっていきましょう!(*^^*)

 

分からない部分があった人は遠慮なくコメントいただけないでしょうか。分かりやすいブログを目指して改善していきます!キャッシュフローって定義があいまいだから、不動産投資ブログ読んでもいまいち分からなかったんだよね・・・という方は下をポチっとおしてランキングアップに協力していただけないでしょうか。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

 


不動産ランキング

不動産投資の基本的な考え方②

こんにちは。チンアナゴです。

タクシーに乗って移動していたら、パンクしてしまいました。

パンクするというのは2回目の体験になります。

ベトナムでは、よくある現象なので、慌てずシレッ~っと降りて次のタクシーを拾いましょう(笑)

今日は、前回に引き続いて不動産投資の基本的な考え方②についてお話ししたいと思います。

~~~待ってたとかそういうんじゃないんだから!たまたま見に来ただけなんだからねっ!・・・という方は下をポチっとおしてランキングアップに協力してくださいませんか?どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m


不動産ランキング

②不動産を買う

『不動産を買うのに不安な気持ちありませんか?』

僕はありました。

『不安』とは、恐ろしいものに脅かされているという感情です。現実に恐れる対象がはっきりしている『恐れ』とは異なり,その原因は本人にも明瞭でないときに出現します。

大きな借金が不安、不動産屋がだましてきてないか不安、値段が相場より高くないか不安、修繕費がいくらかかるか、税金がいくらかかるか、諸経費がいくらかかるか不安、銀行融資が出るか不安・・・

お金持ちになることへの不安、メガ大家になって職場にばれるのが不安、それが原因で職場を退職、その時に可愛い○○さんと美人な▲▲さんに同時に告白されたらどうしよぅ?・・というのはさすがに冗談ですが、たくさんの不安があると思います。

ここで、こと不動産投資の不安な気持ちは全て解決可能だということを伝えたいです。

なぜなら不動産投資という対象があるので突き詰めて考えれば、対象物のない不安を感じようがないからです。もちろん、対象物のある恐怖を感じるということはあるかもしれません。(例:妻に内緒で不動産投資→『妻に不動産投資がばれる』のは妻という対象物があるので恐怖です。不安ではありません。内緒はやめておきましょう。)

例えば、

大きな借金が不安

⇒大きな借金は具体的じゃないので、具体的に1億借りて毎月50万の支払いすることを考えます(※)

⇒毎月50万返すには家賃収入がどれだけあれば安心か考える

⇒家賃収入は100万あったら大丈夫。根拠は?

⇒入居率80%でも支払える。税金も考慮しよう(固都税を月割すると5万か・・法人税は所得の30%くらいとして計算しよう)将来の修繕を見越して積立金も考えよう(1坪あたり500円/月くらいみておきましょう)・・・・それでも月々のキャッシュフローは最低10万プラスになる。

大きな借金が不安なのではなく、借金して買う物件の条件が一定を超えていたら大丈夫なんだと気づくことが出来る。

不安をノートに書いてください。それを解決するために知らなくてはいけないこと(疑問)をそれぞれ書いていってください。

疑問に感じたところは、他の不動産投資ブログをみたり、本を読んだり、税理士のホームページをみて調べるのは良いと思います。

ここのコメント欄で質問してもらっても大丈夫ですよ(*^^*)

 

しかし、根本的にあなたが何を不安に思っているのか、何をもって不安がなくなるのか?

の答えはどこにも書いてありません。人によって不安に思うことが違うからです。

また、不安が無くなる具体的な根拠も人によって違います。前の(※)の部分で、感覚的に月給350万なので月50万なら返せるな⇒終了・・1億借金しても大丈夫ダァ!という人もいます。不安が無くなるまで自分を掘り下げてください。

↑手を叩くと餌を期待して口をパクパクするコイのような人間になってはいけません。

不安を不安のままにしない。

これだけはあなたがあなた自身   で必ずやらなくてはならないことです。

 

(;´・ω・)本音で語りすぎてしまった・・。次こそYG(イールドギャップ)=(FCR-%K)みたいな話をします。気合入れて書いているので応援ポチっといただけると嬉しいです。

 


不動産ランキング

不動産投資の基本的な考え方①

こんにちは。チンアナゴです。

今日は、不動産投資の基本的な考え方についてお話ししたいと思います。

その話を聞きたかったんだよ・・・という方は下をポチっとおしてランキングアップに協力してくださいませんか?どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m

 


不動産ランキング

 

不動産を買う場合、

①不動産を見つける

②不動産を買う

③不動産を運営する

という三つのステップを必ず経ることになります。

ここで一番重要なのは、①不動産を見つける⇒②不動産を買う というところになります。

どんなに多くの不動産を紹介されても、買う不動産を間違えると不動産経営をするまでもなく終わってしまいます。

それでは、順番に見ていきましょう~(∩´∀`)∩

①不動産を見つける

これは、行動力がものをいう世界です。

不動産投資のポータルサイト(楽待・健美家)を見て、自分の条件に合う物件を探して業者に連絡していきましょう~(^o^)

・・・・と、不動産投資の書籍やブログでは推奨されています。ですが、当たらずとも遠からずといった感じです。

当然、最終的には不動産業者が出した物件概要書を見て(あるいは、コンタクト済の業者が『コレ実は非公開物件アルョ!あなただけアルョ』と耳打ちしてきて)、詳細を問い合わせることになります。

しかし、“あなたはその物件を本当に買えますか?”という根本的なところを考えてほしいのです。融資の問題ですね。

自分は一棟で5億までいけるのか?はたまた5000万までしか出ないのか?

これをまず把握する必要があります。そして、5000万までしか融資が出ないのなら、5億の物件を探していても徒労に終わる可能性が高いのです。

ヨッシャ!掘り出し物ゃ!やったるデ~( ΦДΦ)と思ってから融資付けに走ってもNGになる可能性が高いです。本当に物件が良ければ買付が殺到して、投資家同士の融資付け合戦になってしまい時間的制約も出てきます。

つまり闇雲に不動産を探すのではなく、自分が融資のつく範囲の物件を検索して問い合わせていきましょう・・ということです。

『物件を見つけて銀行融資を付けて買う』のではなく、『銀行融資の目星をつけてから、条件にあった物件を探して買う』ということです。

例えば、ピクニックに持っていく水筒に入れる中身(ポカリスエット)を買いに行く時を想像してください。ポカリスエットは、2リットル・500ミリリットルのペットボトルもあれば、同じ500ミリリットルのビンもあるし、350ミリリットルの缶もあります。持っている水筒の容量が小さかったらあんまり大きいのは買えません。

ポカリスエットの商品は物件、容量は価格、ペットボトル・ビン・缶はRCや木造といった構造の違い、水筒はあなたの銀行融資が出る範囲の器を表しています。

↑ポカリスエットはビンもあるんですよ♪(*^^*)

 

では、自分がどれだけ銀行融資が出るのかを調べるのは、どうしたらよいでしょうか?

これは銀行に聞くのが手っ取り早いです(^^ゞ

銀行は物件がないと審査してくれませんから、普通の物件を持ちこんで融資申し込みしてみてください。一行だけでなく数行いってみましょう(^o^)

銀行ごとに反応は違いますが、ある程度の感触が分かるはずです。銀行に足を運ばなくてはなりませんが、買えるか買えないか分からない物件情報を探すよりこちらのほうが近道です。水筒の容量を把握をしてから商品を買いに行きましょう。

①不動産を見つける⇒②不動産を買う

結果だけみると同じことでも、コインの表からみるか裏から見るかによって違う視点が浮き上がるんですね。

物件購入と銀行融資が相関するものとして考えるなら、物件側から融資をみるのではなく、融資の側から物件を見てみましょう。多角的な視点を養うと、物事の本質が見えてくる・・というお話でした~(^o^)

 

次回は、不動産の買い方。特にシュミレーション方法についての基本的な考え方をお伝えしたいと思っています。

この物件買っていいのか分かんないなあ~。チンアナゴは、どうやって分析して買うかどうか決めてるのか知りたい!・・・という方は是非下のバナーをクリックしてください。ランキングを上げてたくさんの人に読んでもらいたいので応援お願いいたしますm(__ __)m

 


不動産ランキング

 

銀行の面談と土地の購入で日本に日帰り旅行!?

こんにちは。ちんあなごです(*^^*)

ホーチミンもだんだんと暑くなってきました!

今回、日本へ日帰り旅行へ行って来ます。

主な用事は二つ

①銀行の面談

②土地の購入 

です。

①銀行の面談

融資を打診していた銀行の本部審査が通り、面談をしたいとのお達しがきました。融資を打診するときには過不足なく書類をそろえるようにしておくとスムーズに審査が進んでいきます。

僕は、個人の確定申告、法人の決算書、所有する不動産のすべての謄本、金融資産、所有物件紹介、自己紹介(経歴・親族の有無含む)を事前にスキャンしてパソコン上に取り込んでおいています。まれに銀行によって要求してくる書類(法人の県税納税証明など)もあるので、そういった特殊なものもすべてスキャンしておくようにしています。何行か当たっていくと、必要な書類をデータでストックできることになります。これを銀行融資セットとして、融資打診の時に一度に渡すとこちらの手間が省けるうえに行員の心象も良くなって一石二鳥です。

さて、面談があるということはどういうことでしょうか?

お金を銀行から借りるときに面談がある銀行は多いです。一般的にこの人に貸して大丈夫かどうかを審査していると言われています。しかし、そんなことは個人の確定申告書や資産割合、個人信用情報をみれば大体検討はつくのではないでしょうか。もちろん会話の中で異常にオカシイ感じでしたら断られるでしょうけど・・(;´∀`)

僕は、面談というものは行員からのお・が・(^人^)』のために設けられているのではないかと考えてます。

預金のつけかえ・給料振込口座の変更・クレジットカードの申し込み・保険商品の加入・金融商品の購入・・・などなど

基本的には、行員のおねがいは聴くようにしています。自分が行員の立場だったとしたら、自分のノルマに協力してもらえる人の稟議には力が入りますよね♪

ただ、全ての条件を丸のみにしない方が良いです。こちらにとって不利益が大きいものは、一つか二つ断ったほうが良いと考えます。

僕は、金融商品・投資信託の購入のお願いは断るようにしています。NISA口座をほかの証券会社で作っていることと、インデックスファンドをドルコスト平均法で毎月一定額積み立ててネット上で一括管理できていると説明しています。正直、銀行のシステムで積み立てるより手数料が少なく管理がしやすいため、こちらにメリットが無いのです。

このように協力できないものはあるけれど、

『融資を出していただける貴方のポイントアップになるように最大限協力させてください。他に何かしてほしいものはありますか?僕は、できればあなたが支店長になるのを望んでいます。そのために協力させてください! (・∀・)キリッ』

というと大体みんな良くしてくれます。

うちにカレー食べに来たり・・・プライベートでご飯に誘っていただいたり・・・トラブルの時には率先して解決してくれたり・・・

良いことばっかりなので、みなさん試してみてくださいね(^^♪

②土地の購入

まず、僕が地主のA様から購入してアパートを建てた「12-9」という土地があります。

地主のA様は、まだ「12-1」という広めの土地を所有しており「12-9」と「12-2」「12-10」という土地に隣接しています。

当時、A様が境界確定をする際に「12-2」の方が境界確定の立会に参加しなかった経緯があり、「12-9」と「12-2」の間に薄く「12-10」という土地が残ってしまいました。

今回、「12-2」の方が業者αに売るという事で、境界確定を希望してきたのですが、前回立会を拒否されたので、A様も拒否する考えでした。但し、何も使えない土地を持っていてもA様としても意味がないので、売るという事で合意して頂きました。

ところで、この「12-10」(わずか総面積1.82㎡)の所にはブロック塀があります。

実はこのブロック塀は重要な役割を果たしていて、僕のアパートにオートロックを付けている関係上無くなってしまうと、オートロックの意味をなさなくなってしまうのです。

↑手前側が「12-9」僕の土地。アパートを建てる前の写真です。今は、ブロック塀のすぐ右側に入口がありオートロックになっています。

したがって、「12-10」は僕にとっては手に入れておいた方が良い土地となります。

ここで「12-10」を買いませんか?

と僕が「12-9」の土地を買った会社βから声がかかりました。

 ・業者αは境界の問題を解決して土地を仕入れたい

・会社βは業者αと地主A様と僕の間を取り持ってお金を稼ぎたい

・地主A様は、使えない土地なので売っても良い

・僕にとっては、持っていた方が良い土地

という状況です。

結論から言うと、「12-10」を地主A様から僕に売っていただけることになりました。地主A様とは業者を挟まず直接売買契約を結びます。重要説明事項もありませんし、ブロック塀を現状有姿のまま引き渡すということくらいです。

売買金額は40万円。ただ、これを支払うのは業者αです(゜o゜)

司法書士代や登記代と手数料しめて20万弱は僕が持つことになりました。

この二つのミッションを日帰りで達成してこようと思っています(^^♪

実は、不動産投資ランキングに参加しています!

なぜ?業者αが40万出すのか?(・・?・・・もしくは、『なるほどな~っ』と思った人は↓をクリックしていただけると嬉しいです。コメント大募集中です(*^^*)


不動産ランキング