物件を買っていいかどうかの判断<賃貸需要分析>

みなさん、こんにちは~。

ちんあなごです(*^^*)

物件を買っていいかどうか?判断に迷うことがあると思います。

買ってから『こんなはずじゃなかった・・(><』となってしまっては元も子もありません。

不動産には、建物の構造、築年数、立地(最寄り駅から徒歩何分か、土地面積、接道、隣地、地位、周辺環境、嫌悪施設の有無など)、利回り、融資期間、融資額、税金、キャッシュフローなどなど、様々な要素が複合的に絡み合っています。

ですから、総合的に判断しましょう!・・というのは聞こえが良い言葉ですが、結局何をもって判断してるのか本人でも分かってないときに使われます。例えていうなら、ごく普通の男性と結婚したい・・と婚活しているのと一緒です。

ここで、不動産投資とは何が本質かを考えてみましょう。

不動産投資をする目的は、お金を稼ぐことです。

そのお金は誰が持ってくるのでしょうか?

それは入居者さんです。

入居者さんがいなければ、お金は入ってきません。

つまり、『賃貸需要があるかどうか?』、この家賃なら入居するという人がたくさんいるかどうか?を知ることが先決になります。

逆に言うと、この家賃だと人が入らなそうと予測される物件は買ってはいけないということになります。

今日は、賃貸需要を予測するにはどうしたら良いかということについてお話ししたいと思います。

↑ベトナムのとある電信柱。電線が複雑に絡み合っています。垂れ下がってるのもありますし、なんか開いてはいけない扉が開いてるようにも見えます。雨の日に近くを歩くと感電するかもw『どうしてこうなっちゃったんだろう・・?』

 

まず、LIFUL HOME’Sの見える!賃貸需要を見ます。

ここでは、例として神奈川県の鶴見区を挙げます。

新築木造アパートをこの地区に建てて大丈夫なのか?という視点で見ていきたいと思います。

まず、賃貸需要ヒートマップというのがあります。入居希望者がよく閲覧する物件の場所を10段階に分けて地図上に表示されています。

赤が最も閲覧回数が多いということを表しています。パッと見た感じ赤ばっかりなのでたくさんの人がこの地域で賃貸物件を探してるということが分かります。

★地域としての賃貸需要→OK

次に図の右下に注目してください。

鶴見区の賃貸用住宅の空室率は、11.6%とあります。そもそも神奈川県の空室率が18%なので、神奈川県の中でも鶴見区は空室率が低いと言えます。

次に鶴見区の利回りが7.7%とあります。新築も築古もすべての物件を含んだ利回りになりますが、これは物件の価格に直接関係する項目なので記憶しましょう。キャップレートの目安と考えてもらってもかまいません。

賃貸入居者の検索条件です。

ここで気づくのはワンルーム/1K/1DKの入居希望者の検索条件は53.9%であるのに対し、掲載物件は67.0%であるということです。

ワンルーム/1K/1DKの土俵で戦うにはレッドオーシャンだということを覚悟しなければなりません。家賃が安い、築年数が浅い、オートロックがある、二口コンロ、ロフトなどの付加価値が無いと厳しいといえるでしょう。

逆に1LDK/2K/2DK、2LDK/3K/3DKは入居希望者の検索条件のほうが掲載物件より上回っており、埋まりやすいと考えられます。

★ワンルーム/1K/1DK→レッドオーシャンに参戦して勝つ装備がないならNG

賃貸入居者の希望家賃のグラフです。

6万を挟んで5~7万円の価格帯が希望条件と掲載物件のボリュームゾーンになっています。

著しい需給の不均衡は見られません。ワンルーム/1K/1DKを考えると新築時は6万台取れて、築年数を経るにつれ徐々に値下がりして5万台、さすがに4万台では底堅さがみられるためすぐ決まるでしょう。(※6万円台の家賃で探してる人は4万でも5万の物件でもOKでしょう。6万円台の家賃で同じ間取り、築年数、設備で4万円台の物件があれば、そこに決めると考えられます。また、掲載物件価格帯は実勢の価格より高くなってるはずです。本当は4万台の家賃しかとれない物件だけど無理して5万で掲載してるということです。5万円台は希望家賃で15.6%、掲載物件で19.6%であるため激戦区であることは否めませんが、そこまで需給のバランスが崩れているわけではないと判断します。)

★家賃相場→ワンルーム/1K/1DKなら新築は6万台か。その後値下りする。さすがに4万台では決まる。4万台は立地に関係なく決まると推測。

賃貸入居者の希望する住宅の広さです。

部屋の広さ15㎡~20㎡未満に注目すると、入居者の希望が15.1%に対し掲載されてる物件が25.1%です。

この広さの物件が5件あったとしたら、3人しか希望者がいないことになります。さすがに厳しいと言わざるを得ない状況です。

20㎡~25㎡未満は、共に16%となんとか均衡が保たれています。この広さであればアリだと言えるでしょう。

★部屋の広さ→20㎡未満はNG。20㎡以上必要。

さらに、賃貸入居者の希望築年数ですが・・・

これはパッと見てマズイことはわかりますね!!!

築年数3年未満の掲載物件が40.3%もあるのに対し、希望者は20.1%しかおりません(´;ω;`)ウゥゥ

ここ3年でこの地域に新築がポコポコ建ち始めて、全体の物件の40%を占めるようになったということです。

今でさえ供給が過剰なのに、さらに3年後はどうなるでしょうか?

掲載物件は、日本の年齢別人口表のように釣り鐘型になるはずです。

一方入居者は今後3年で急に『やっぱこなれた築5年くらいの浅築がいいよね!新築より高くても住んじゃうよね~(^o^)』なんて希望条件になるわけがないので、状況は厳しいまま移行するでしょう。

つまり、ここで新築を建てるのはナンセンスということになります。

また、ここで予想されるのは、これから賃貸付け競争に疲れた築3年前後の物件がたくさん売りに出されるということです。

もし買う場合は、築3年の浅築であったとしても鶴見区の平均利回りよりずっと高く、10%とかで買わなくてはならないということです。

★築年数→新築は無理ゲーに近い。

次は、希望する駅徒歩の分数です。

これは大体需給のバランスが取れているように見えます。5分以内が需要が35.2%に対し、供給が31%と決まりやすそうです。

というのは普通の人の意見だと思いますが、もっと鋭くいきましょう。重大なことが分かります。

驚くべきは3分以内に結構物件があるということです。そしてまだ賃貸募集に掲載されてる・・・。この状態は相当物件が余っていることの証左です。駅徒歩が近くても決まらない現状を読み取りましょう。

さらに、ここで駅徒歩圏内の考え方で大事なことがあります。例えば、徒歩5分も7分もあんまり変わらないと思われるのではないでしょうか?

でもよ~く考えてみてください((+_+))

実は徒歩7分圏は5分圏の2倍ほど競争相手が多くなります。

徒歩圏というのは駅から同心円状に広がっていくわけですから、

徒歩1分圏内の面積を1とするなら、

徒歩3分圏では9

徒歩5分圏では25

徒歩7分圏では49

の面積があります。

物件の数は面積に比例すると考えられますから、徒歩7分圏では徒歩5分圏の49/25、つまり約二倍競争相手がいることになります。

徒歩7分圏はバブルスライムで、徒歩3分圏ははぐれメタルくらいの違いがあると認識しておきましょう。

★駅徒歩分数→データ上5分以内なら大丈夫なように見えるが、徒歩3分でもヤバい。

最後に鶴見区の家賃相場です。

駅徒歩10分以内で1Kで65800円とありますから、結構良い家賃が取れます( ー`дー´)キリッ

というのは間違いで、上から順番に考察していったように余った物件が、実勢の家賃より高値で掲載され続けてる結果この値段になっていると考えましょう。

ところで、グラフが4月でカコッと下落していますが、繁忙期を過ぎると家賃を下げないと決まらないので普通の反応だなと思ってください。

★家賃相場→駅徒歩10分で6.5万と高い。でも本当は違う。

 

<結論>

①鶴見区で新築を建てるのは非常に厳しい。

新築木造アパート JR鶴見駅徒歩5分 1部屋18㎡ 表面利回り8.5%→アウト

新築木造アパート JR鶴見駅徒歩3分 1部屋22㎡ 表面利回り9%→アウト

新築木造アパート JR鶴見駅徒歩1分 1部屋25㎡ 表面利回り10%→セーフ

この条件をみたす物件はほとんどないでしょう。(※不動産屋に言うと相手にされなくなるレベル(笑))

②鶴見区で浅築を買うのは厳しい目線を持ちましょう。

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築3年浅築木造アパート JR鶴見駅徒歩5分 京急線京急鶴見駅徒歩5分 二路線使用可能! 閑静な住宅街!周辺にコンビニ、スーパー多数。大学あり。学生から社会人の単身者様にとって住みやすい環境です。1部屋 18㎡ 現況満室 表面利回り8.5% 仲介手数料半額 提携銀行フルローン確約あり

みたいな物件が出てきたらどうでしょう?

前のめりになってもいいですが、冷静に。買ってはダメです。

逆に持ってる人で空室が埋まらないなと感じはじめたら、こんな感じで売りましょう。セールスの文言を考えれば、もっと高く売れるでしょう。(常時満室経営!家賃保証付ける・・など)

③鶴見区で買いなのは?

築25年木造アパート 見た目が年相応 家賃は4万台(5万円台で募集してて空きがあっても可) 駅徒歩9分 土地は広めで売値は土地値に近いor1.2倍程度 利回り8.8%

(駅徒歩が遠くても需要あり、家賃は4万で下げ止まる。部屋は1Kなら25㎡は必要。広め1DKならなおのこと良し)

みたいなのは検討に値すると思います。

 

このように鶴見区の賃貸需要を分析していきましたが、いかがだったでしょうか?(*^^*)

たった一つのサイトの情報でこれだけのことを想像することができます。これは、私の考え方で絶対にこうなっていると断言するものではありません。

鶴見区への投資判断は自己責任でお願いいたしますm(__ __)m

しかしながら、投資判断に賃貸需要分析は欠かせないものです。なぜこういうデータが出ているのか?疑問を持って考えてみましょう。

学校では、答えのでる問題を勉強させて、あってるだの間違ってるだのやります。もちろんそれも大事で、ある程度出来ることが前提条件なのですが、答えの出ない問題を解こうとすることで物事の本質に近づきます。

今日は、賃貸需要分析のお話しでした♪(*^^*)

 

↓鶴見区は適当に選んだのですが、考察しがいがあったため4000字をゆうに超してしまいました。もし参考になった方がいらっしゃっいましたら幸いです。他の地域でも応用が利くように普遍性を持つように書いたつもりです。神奈川県でこの地域はどう思いますか~?などの質問歓迎します。その時、自分の意見も書いてもらえると建設的な議論になるかなと思います。ところで、この長い文章を読み返してみたのですが、もしかすると、鶴見区に物件を持ってる方は気分を害されたかもしれません(私はそういうつもりで書いてませんが・・)。鶴見区で物件を持っていて満室経営な方は、なにか優位性を持っているはずですから、その優位性を真似されない限り安泰です。ランチェスター戦略でいうミート作戦をしていってください(例:周囲の空室だらけの物件が広告費を上げてきたら真似する)。優位性が真似されたときは売却を考えるのが良いと思います。不動産ブログランキングに参加しています。もしよかったら応援していただけると幸いです。どうぞよろしくお願いいたしますm(__ __)m


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